Die richtige Anschlussfinanzierung finden

Wer eine Immobilie finanzieren möchte, bekommt Darlehen zu attraktiven Laufzeiten und einer langen Zinsbindung. Ist die Festzinsphase vorüber, lohnt sich oft eine Anschlussfinanzierung, um die Restschuld günstig abzulösen.

Wichtige Punkte bei der Anschlussfinanzierung in Kürze

Eine Anschlussfinanzierung bietet Sicherheit und die Möglichkeit, die Kreditkonditionen an die aktuelle finanzielle Leistungsfähigkeit anzupassen, wenn die Festzinsphase der finanzierenden Bank endet. Dann nämlich stellt sich für den Kunden die Frage, ob sich das künftige Zinsniveau nicht nachteilig auf die weitere Tilgungsphase auswirkt. Genau hierfür wurde das Modell der Anschlussfinanzierung erfunden. 

Die wichtigsten drei Fakten zu dem Thema:

  • Zinsvergleich lohnt sich immer: In der Regel ist eine Anschlussfinanzierung günstiger als eine Fortführung des ursprünglichen Darlehens. 
  • Hohe Tilgung sinnvoll: Wer bereits beim ersten Darlehen hohe Tilgungsraten vereinbart, hat eine geringe Restschuld, die umfinanziert werden muss. 
  • Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt oft nicht an, wenn die Zinsbindungsphase zu Ende ist.

Modelle für eine Anschlussfinanzierung

  • Prolongation: Sie bleiben Ihrer bisherigen Bank treu und verlängern Ihr Darlehen zu neuen Zinskonditionen. Das ist mühelos, aber meist nicht die beste Lösung. 
     
  • Umschuldung / Umfinanzierung: Sie wechseln die Bank und schließen eine Anschlussfinanzierung zu neuen Konditionen ab. So lässt sich im Vergleich oft viel Geld sparen, vor allem wenn noch eine größere Restschuld besteht. 
     
  • Forward-Darlehen: Läuft Ihr Darlehen erst in mehr als einem Jahr aus, können Sie sich mit einem Forward-Darlehendie günstigen Zinsen von heute schon jetzt für die nächsten Jahre sichern.  
Bei der Prolongation bleiben Ihrer bisherigen Bank treu und verlängern Ihr Darlehen zu neuen Zinskonditionen. Sie erhalten spätestens drei Monate vor Ablauf Ihres Darlehens ein Angebot Ihrer Bank. Nehmen Sie dieses Prolongationsangebot an, dann geht die Anschlussfinanzierung für Sie völlig mühelos über die Bühne. Andererseits kann sich ein Wechsel der Bank durchaus auszahlen: Häufig schneiden die Angebote anderer Kreditinstitute nämlich deutlich besser ab. 
Umschuldung bedeutet Bankenwechsel: Sie gehen mit Ihrer Anschlussfinanzierung zu einer neuen Bank mit dem günstigsten Angebot und Zinssatz. Selbst wenn die Konditionen um nur wenige Prozentpunkten günstiger ausfallen, lässt sich viel Geld sparen, vor allem wenn noch eine größere Restschuld besteht.
Läuft Ihr Darlehen erst in 12 Monaten bis 5 1/2 Jahren aus, können Sie sich mit einem Forward-Darlehen schon heute die aktuell günstigen Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung sichern. Für diese Zinssicherheit leisten Sie einen meist geringen monatlichen Zinsaufschlag. Forward-Darlehen sind besonders dann attraktiv, wenn die Zinsen nach Ende Ihrer Sollzinsbindung wieder steigen.

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Oft fallen die Begriffe Anschlussfinanzierung und Immobilie in einem Atemzug. Tatsächlich trifft man bei der Baufinanzierung am häufigsten auf dieses Modell. Wer eine langfristige Finanzierung, z. B. für ein Haus plant, dessen Kreditlaufzeit beträgt nicht selten 25 oder mehr Jahre. Weil das Zinsniveau über die Zeit stark schwankt, können Banken für einen solchen Zeitraum keinen Festzins vereinbaren, sehr wohl aber für eine bestimmt Zeit. Dies wird als Zinsbindung oder Festzinsphase bezeichnet. In dieser Zeit bleiben die Zinsen gleich. Für maximale Planungssicherheit sollte die Restschuld nach der Festzinsphase über einen neuen Kredit finanziert werden, bei dem die Zinsen dann erneut für eine bestimmte Zeit festgeschrieben werden. Dieser Vorgang heißt Anschlussfinanzierung.

Wie funktioniert eine Anschlussfinanzierung?

Mit einer Anschlussfinanzierung Zinsen sparen, diesen Wunsch haben verständlicherweise vor allem jene Kunden, die eine Immobilie finanziert haben. Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten einer Anschlussfinanzierung. Eine Option ist der Verbleib bei der ursprünglichen Bank, mit der ein neuer Kreditvertrag nebst Festzinsbindung vereinbart wird. In der Finanzsprache heißt dieser Vorgang Prolongation. 

Häufig bieten Banken diese Option von sich aus an, da sie kein Interesse daran haben, Kunden zu verlieren. Manchmal ist hierzu auch gar kein neuer Kreditvertrag nötig, es wird einfach eine weitere Zinsbindungsphase vereinbart. In der Regel kommen die Banken spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsphase auf die Kunden zu. Im Optimalfall hat der Kunde aber bereits einige Monate zuvor verschiedene Angebote eingeholt. In aller Regel unterscheiden sich die Tilgungsraten, Zinsen und die Zinsbindung von dem ursprünglichen Darlehen. 

Eine andere Möglichkeit ist die Umschuldung durch eine andere Bank. Sobald die Zinsbindung endet, ist ein Wechsel zu einem anderen Anbieter problemlos möglich. Die Vorfälligkeitsgebühr, also die von der Bank erhobenen Kosten bei einer vorzeitigen Rückzahlung, entfällt in der Regel am Ende der Festzinsphase. Dann hat der Kunde die Option, die Restschuld bei Bank A durch ein völlig neues Darlehen bei Bank B abzulösen. Da es sehr viele Anbieter auf dem Markt gibt, sollte dieser Schritt sehr frühzeitig geplant werden. Am besten beginnen Kunden bereits ein Jahr vor Ende der Zinsbindung damit, sich Angebote einzuholen und diese umfassend zu vergleichen. 

Wie bei der ersten Variante gilt auch bei der Umschuldung, dass eine neue Festzinsphase vereinbart wird. Ob diese länger oder kürzer ist als beim ersten Darlehen, hängt vom Anbieter und seinen Angebotsoptionen ab. Inwiefern die Höhe der Zinsen mit dem ursprünglichen Kredit vergleichbar ist, ist vom allgemeinen Zinsniveau abhängig. Liegen die Zinsen insgesamt niedriger, dürfen Kunden auf eine zinsgünstigere Anschlussfinanzierung hoffen. Anders sieht es aus, wenn das Zinslevel weltweit gestiegen ist. 

 

Ablauf der Finanzierung einer Immobilie auf immo-finanzcheck.de

Vor einer Anschlussfinanzierung sollte ein umfassender Vergleich stattfinden, denn die Angebote sind vielfältig und sollten zum individuellen Bedarf passen. Einer Anschlussfinanzierung geht meistens eine Immobilienfinanzierung voraus. Auch dieser Prozess muss nicht kompliziert sein, wenn man den richtigen Partner an der Seite hat. immo-finanzcheck.de führt seine Kunden sicher und übersichtlich durch die Finanzierung einer Immobilie:

  1. Nachdem der Kunde Kontakt zu uns aufgenommen hat, melden wir uns innerhalb von 24 Stunden zurück. Das erste Gespräch dient dem Kennenlernen und der groben Orientierung. Es werden offene Fragen sowie der weitere Ablauf geplant. Da jedes Bau-/Kaufvorhaben anders ausfällt, bereiten wir die passgenaue Immobilienfinanzierung für unsere Kunden vor. 
  2. Wenn alles Grundlegende besprochen ist, starten wir mit dem Vergleich. Wir durchleuchten Angebote von über 1.000 Banken in Deutschland und suchen die Variante heraus, die am besten zum Vorhaben passt. 
  3. Im nächsten Schritt unterstützen wir die Kunden bei der Zusammenstellung aller Unterlagen, die wir dann bei der Bank einreichen. 

Von der Kontaktaufnahme bis zur erfolgreichen Kreditvermittlung steht den Kunden immer ein persönlicher Finanzierungsexperte zur Seite, der in allen Fragen rund um die Immobilienfinanzierung kompetent berät. Natürlich kostenfrei, wie unser gesamter Service. 

 

Hauskauf finanzieren mit immo-finanzcheck.de

Kompetente und vertrauensvolle Beratung, das ist das Merkmal von immo-finanzcheck.de. Unsere Finanzierungsexperten beraten auf Basis der aktuellen und günstigsten Konditionen, die der Immobilienmarkt zum jeweiligen Zeitpunkt bereitstellt. Dabei agieren wir vollständig unabhängig, denn wir sind lediglich ein Kreditvermittler und keine Bank. Entsprechend neutral blicken wir auf die Konditionen der über 1.000 Kreditinstitute innerhalb von Deutschland. 

Das Ziel unserer Beratung lautet stets, dem Kunden nicht nur das günstigste, sondern das für ihn passende Finanzierungsangebot zu unterbreiten. Doch ob der Kunde ein Haus finanzieren möchte oder eine Anschlussfinanzierung sucht: Was zählt, ist ein umfassender Vergleich. Hier kann der Kunde auf unserer Seite bereits selbst tätig werden und die verschiedenen Vergleichsrechner auf immo-finanzcheck.de nutzen. 

Generell stellt sich vielen „Häuslebauern“ die Frage, ob sich Eigentum überhaupt lohnt oder man besser weiterhin zur Miete wohnt. Neben den Platzverhältnissen und der Wohngegend ist auch die monatliche finanzielle Belastung entscheidend. So kann es sein, dass eine monatliche Darlehensrate im Verhältnis günstiger ist als die Miete. Um diese Frage zu klären, steht unseren Kunden der Mieten-oder-Kaufen-Rechner zur Verfügung. Ebenfalls wichtig ist die Frage nach dem Budget, welches für das Projekt Eigenheim eingesetzt werden kann, ohne dass die finanzielle Leistungsfähigkeit überstrapaziert wird. Mit dem Budget-Rechner von immo-finanzcheck.de können unsere Kunden schon vor unserer Beratung abschätzen, wie viel Geld sie einsetzen können. Es genügt bereits die Eingabe des Nettolohns.

Doch auf unserer Webseite finden Interessenten noch viele weitere Berechnungstools. Gerade beim Thema Immobilien- bzw. Anschlussfinanzierung steht das Thema Zinsen ganz oben. Auf der Suche nach einem günstigen Zinsangebot unterstützt unsere Kunden der Zinsrechner. Einfach den Immobilienpreis eingeben und wie hoch das geplante Darlehen ausfallen soll. Dann wird die beabsichtigte Tilgung eingetragen und schon berechnet das Tool einen realistischen Zinssatz. 

Weitere Berechnungstools auf immo-finanzcheck.de:

Wechsel der Bank bei Anschlussfinanzierung

Wie bereits erwähnt, ist eine Anschlussfinanzierung auch durch einen Bankwechsel möglich. Infrage kommt diese Umschuldung unter anderem, wenn das vom ersten Kreditinstitut unterbreitete Finanzierungsangebot nicht den Vorstellungen entspricht. Aufgrund der Fülle an Angeboten im deutschen Finanzsystem sollte optimalerweise bereits ein Jahr vor Ende der Zinsbindungsphase mit der Suche nach Angeboten begonnen werden. 

Um die richtige Entscheidung zwischen Prolongation und Umschuldung zu treffen, sollte man sich die Vor- und Nachteile genau vor Augen führen. Ein Bankwechsel hat den Vorteil, dass man dort als Neukunde häufig günstigere Konditionen vorfindet, als dies die Hausbank darstellen könnte. Idealerweise sammelt man genug Vergleichsangebote, was alleine schon deshalb sinnvoll ist, da der Kunde gegenüber seiner Hausbank eine bessere Verhandlungsposition einnimmt und evtl. günstigere Konditionen für eine Vertragsverlängerung herausschlagen kann.  

Allerdings ist der Prozess etwas aufwändiger als die Prolongation, da eine erneute Bonitätsprüfung notwendig ist. Zudem muss die Grundschuld durch einen Notar auf die neue Bank übertragen werden, was mit gewissen Kosten verbunden ist. Hält man aber ein günstiges Angebot für die Anschlussfinanzierung in den Händen, amortisieren sich die Zusatzkosten zumeist rasch. Vor allem, wenn man eine günstige und langjährige Festzinsphase vereinbart. 

 

Fundierte Beratung durch immo-finanzcheck.de

Die vielen Rechner, die immo-finanzcheck.de zur Verfügung stellt, dienen stets nur der ersten Orientierung. Zu allen Fragen der Immobilienfinanzierung beraten unsere Immobilien- und Finanzierungsspezialisten umfassend. Sie unterstützen beispielsweise auch beim Vergleich einer möglichen Anschlussfinanzierung. Sobald die Kunden Kontakt zu uns aufgenommen haben, beginnen wir mit unserer Arbeit und ermitteln die bestmögliche Lösung für das geplante Projekt. 

Dabei geht unsere Beratung weit über die eigentliche Kreditsuche hinaus. In unseren Kundengesprächen kommunizieren wir zum Beispiel

  • welche Nebenkosten bei einer Immobilienfinanzierung mit einzukalkulieren sind (v. a. Notar, Grundbucheintragung und Maklerprovision),
  • wie hoch der Eigenkapitalanteil idealerweise sein sollte,
  • welche typischen Fehler es bei einer Baufinanzierung zu vermeiden gilt. 

Dank unserer langjährigen Expertise im Bereich Baufinanzierung wissen wir genau um die Bedürfnisse von Kunden, die sich den lange gehegten Traum vom Eigenheim erfüllen möchten. Wichtig ist uns vor allem der „direkte Draht“ zum Kunden. Während der gesamten Prozedur, also von dem ersten Anruf bis zur Vertragsunterzeichnung, steht unseren Kunden stets ein persönlicher Ansprechpartner zur Seite, der zu allen Fragen kompetent berät. Denn das Thema Eigenheim ist einerseits sehr zahlenorientiert, aber gleichsam auch sehr emotional belegt. Da ist es gut zu wissen, einen starken Partner an der Seite zu haben. 

Das Fazit lautet: Eine Anschlussfinanzierung lohnt sich praktisch immer. Dabei gilt es zu prüfen, welche Variante im konkreten Fall am günstigsten ist und zur Situation passt. Oft lohnt sich ein Bankwechsel, doch manchmal kann auch der Verbleib beim ersten Kreditinstitut günstiger sein. Ob die Suche nach einem passenden Immobilienkredit oder einer Anschlussfinanzierung: Nichts sollte dem Zufall überlassen werden. 

Gerne führen wir Kunden durch den gesamten Prozess. Durch eine fundierte Beratung und gegenseitiges Vertrauen sind wir der Ansprechpartner für Finanzierungsanfragen. Wir freuen uns auf den Anruf! 

 

Häufig gestellte Fragen

Immobiliendarlehen laufen bis zum Ende der Zinsfestschreibung. Zu diesem Zeitpunkt sind aber die wenigsten Kredite bereits abbezahlt. Kann die Restschuld dann nicht auf einen Schlag zurückgezahlt werden, müssen Sie als Darlehensnehmer für Ihre Immobilie eine Anschlussfinanzierung abschließen. Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich die aktuell günstigen Zinsen von heute für Ihre Anschlussfinanzierung. 

Bei dieser Finanzierungsart können Sie bis zu sechs Jahre vor Ablauf der Sollzinsbindung Ihres laufenden Darlehens sichern Sie sich die aktuell guten Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung. So räumen Sie das Risiko steigender Zinssätze schon heute elegant aus dem Weg. 

Nein. Wenn eine Zinsfestschreibung ihr reguläres Laufzeitende erreicht, haben Sie mehrere Möglichkeiten um die Restschuld zu begleichen: 

  • Ablösung durch Eigenmittel (z.B. Eigenkapital oder durch einen Bausparvertrag-/vermögen) 

  • Prolongation bei der bisherigen Bank 

  • Umschuldung zu einer anderen Bank 

Sollten Sie Ihre Restschuld zu einer anderen Bank umschulden, kommen Notar- u. Grundbuchkosten auf Sie zu, welche abhängig von der einzutragenden Grundschuld sind.  

Berechnen Sie diese Kosten ganz bequem mit unserem Immobilienrechner.

Nach Abschluss einer Forwardvereinbarung sind Sie an den Vertrag gebunden und daher auch an den entsprechenden Zinssatz. Mit der Entscheidung sollten Sie sich Zeit lassen und genau überlegen. Das Folgedarlehen soll schließlich zu Ihren aktuellen Lebens- und Finanzverhältnissen passen. Und natürlich sollen Sie es zu den günstigsten Konditionen bekommen. 

Lassen Sie sich hierzu von unseren Finanzierungsexperten einen Einblick zu den tagesaktuellen Konditionen geben. 

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Wir liefern die Antworten
Häufig gestellte Fragen (FAQ)