Forward-Darlehen

Das Forward Darlehen ist ideal für Kunden, die besonderen Wert auf Planungssicherheit legen und nicht von einem stark schwankenden Zinsniveau abhängig sein möchten. Die wichtigsten Punkte zum Forward Darlehen auf einen Blick:

• Es handelt sich um eine Art der Anschlussfinanzierung, die hauptsächlich im Rahmen von Immobiliendarlehen in Anspruch genommen wird. 
• Bereits in der Gegenwart, also weit vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung, wird ein Darlehensvertrag zu attraktiven Konditionen abgeschlossen und erst Jahre später ausgezahlt bzw. getilgt. 
• Das Forward Darlehen wird verbindlich vereinbart. Das bedeutet, dass es auch in Anspruch genommen werden muss, wenn die Zinsen bis dahin wieder deutlich gefallen sind. Auch ist ein Forward Darlehen teurer als eine normale Baufinanzierung, kann sich aber trotzdem lohnen. 

Ein Forward Darlehen wird auch als Forward-Kredit bezeichnet. Der Begriff „forward“ stammt aus dem Englischen und bedeutet „vorwärts“ bzw. „nach vorne“. Und das beschreibt dieses Finanzierungsmodell bereits sehr treffend. Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung wird immer eine bestimmte Festzinsphase vereinbart, in der das Zinsniveau sich nicht ändert. Meistens ist diese Zinsbindung jedoch deutlich kürzer als die Laufzeit des Kredits. Deswegen stellt sich nach Ablauf dieser Zeit die Frage nach einer passenden Anschlussfinanzierung. 

Ein Forward-Darlehen ist eine besondere Art der Anschlussfinanzierung, die bereits Jahre vor Ablauf der Zinsbindung des ersten Darlehens abgeschlossen wird. Das garantiert dem Kunden maximale Planungssicherheit, denn die monatliche Rate und das Zinsniveau sind weit über den ersten Baukredit hinaus festgelegt. Schwankungen der allgemeinen Bauzinsen wirken sich somit nicht mehr aus. Allerdings wird ein sogenannter Forward-Aufschlag fällig. Das bedeutet, die Zinsen liegen leicht über dem aktuellen Marktniveau.

Vom Prinzip her funktioniert das Forward Darlehen wie jede Anschlussfinanzierung. Der ursprüngliche Kredit wird durch einen neuen abgelöst, der wiederum eine Zinsbindungsphase beinhaltet. Der entscheidende Unterschied ist, dass bei einem Forward Darlehen schon Jahre vor Ablauf der Ursprungsfinanzierung ein Kreditvertrag unterzeichnet wird. Möglich sind Vorlaufzeiten zwischen einem Jahr und 60 Monaten. Optimalerweise nutzt man diese lange Zeit aber nicht aus, vielmehr empfehlen Finanzierungsspezialisten höchstens drei Jahre. So lässt sich eher eine Prognose darüber ableiten, wie sich die Bauzinsen entwickeln. Denn auch wenn diese stark sinken, ist man an den unterschriebenen Kreditvertrag gebunden.

Ein Forward Darlehen kann entweder bei der erstfinanzierenden Bank oder bei einem anderen Finanzinstitut aufgenommen werden. Das eigentliche Antragsverfahren ist mit anderen Anschlussfinanzierungen vergleichbar und beinhaltet eine eingehende Bonitätsprüfung. 

Wie immer vor Aufnahme eines Kredits sollten auch Forward Darlehen umfassend verglichen werden. Doch welche Kriterien gilt es, bei einem Forward Darlehen Vergleich heranzuziehen? Zunächst einmal sollte man die aktuellen Konditionen der Hausbank, aber auch die anderer Anbieter genau kennen. Entscheidend ist zum Beispiel, welche Vorlaufzeiten für den Kredit möglich sind. Wie erwähnt sollten diese nicht zu lang sein und drei Jahre möglichst nicht überschreiten. 

Ganz entscheidend ist natürlich die Höhe der Finanzierungszinsen, denn um hier später keine böse Überraschung zu erleben, wird ein Forward Darlehen überhaupt erst in Betracht gezogen. Genau verglichen werden muss auch der sogenannte Forward-Aufschlag. Das sind zusätzliche Zinsen, die bei einer solchen Finanzierung erhoben werden. Schlussendlich steht auch die Festzinsbindung des Forward Darlehens zur Diskussion. Nur wenn dieses ausreichend lang ist, lohnt sich ein solches Darlehen.

Die Zinsen haben insofern Einfluss auf das Forward Darlehen zur Immobilienfinanzierung, als dass sie darüber entscheiden, ob sich dieses Kreditmodell lohnt oder nicht. Zwar lässt sich eine hundertprozentige Aussage über die zukünftigen Bauzinsen nie treffen, eine recht valide Prognose aber schon. Zeichnet sich ein steigendes Zinsniveau ab, könnte sich ein Forward Kredit durchaus lohnen. Denn schon ein Prozent höhere Zinsen in einigen Jahren fallen angesichts der hohen Restschuld sowie der langen Laufzeit der Anschlussfinanzierung durchaus stark ins Gewicht. Fünfstellige Mehrbelastungen sind unterm Strich keine Seltenheit. 

Da durch ein Forward Darlehen Zinsen auf dem aktuellen Niveau, wenn auch etwas oberhalb des marktüblichen Satzes, eingefroren werden, würde dies eine immense Ersparnis mit sich bringen. Zeichnet sich hingegen eine nachlassende Zinshöhe ab, ist eine „normale“ Anschlussfinanzierung günstiger. Generell lässt sich festhalten: Je kürzer die Vorlaufzeit bis zur Ausschüttung des Forward Darlehens, desto genauer lässt sich die Zinsentwicklung prognostizieren.

Die Frage, was ein Forward Darlehen kosten darf, lässt sich nicht einheitlich beantworten. Klar ist, dass die Sicherung günstiger Zinsen für die Zukunft ihren Preis hat. Denn sollte das Zinsniveau bis zur dahin steigen, verliert das Finanzinstitut Zinseinnahmen. Diese werden zumindest teilweise durch den Forward-Aufschlag wieder hereingeholt. Dies ist ein gewisser Prozentsatz, der in jedem Monat der Vorlaufphase auf den festgelegten Zins summiert wird. Viele Banken verzichten in den ersten sechs bis zwölf Monaten darauf. Anschließend steigt der Zinssatz meist um monatlich 0,01 bis 0,03 Prozent. Je länger die Vorlaufzeit ist, desto teurer wird das Forward Darlehen. 

Ein durchschnittliches Rechenbeispiel: 

• Zinssatz bei Vertragsabschluss: 2 %
• Vorlaufzeit: 36 Monate 
• Forward-Aufschlag: 0,02 % pro Monat -  durch Verzicht auf die ersten 12 Monate blieben 24 Monate
• 24 * 0,03 % = 0,72 % + 2 % = 2,72 % Zinsen des Forward Darlehens 

Ein Forward Darlehen ist häufig dann sinnvoll, wenn man sich über die Festzinsphase der Baufinanzierung hinweg frühzeitig gegen Zinsschwankungen absichern möchte. Das gilt besonders dann, wenn sich die Bauzinsen aktuell auf niedrigem Niveau befinden. Dann nämlich ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass diese künftig wieder ansteigen und Mehrkosten entstehen. Liegen die Zinsen dagegen auf hohem Niveau, lohnt ein Forward Kredit in aller Regel nicht. Es sei denn, die Vorlaufphase ist nur kurz und es zeichnet sich ein weiter massiv steigendes Zinslevel ab. Ist dies nicht der Fall, sollte man eher auf niedrigere Zinsen spekulieren und eine klassische Anschlussfinanzierung wählen. 

Ein Forward Darlehen kann im Vorfeld niemals garantieren, dass am Ende wirklich Geld gespart wird. Definitiv garantiert sind aber die monatlichen Belastungen und das für eine sehr lange Zeit. 

Fazit: Bei niedrigen Zinsen lohnt sich ein Forward Darlehen also eher als bei hohen Zinsen. 

Die günstigen Zinsen von heute für die Zukunft sichern. Die damit verbundene Planungssicherheit ist zweifelsohne der größte Vorteil des Forward Darlehens. Schon Jahre zuvor wissen die Darlehensnehmer, welche monatliche Belastung auf sie zukommt. Sollte das Zinsniveau künftig steigen, bietet diese Finanzierungsform zudem sehr großes Sparpotenzial. Bei dem großen Volumen einer Baufinanzierung können im Idealfall fünfstellige Beträge eingespart werden. Ebenfalls vorteilhaft: Die Banken verzichten in der Vorlaufzeit in aller Regel auf Bereitstellungskosten. Durch ein Forward Darlehen wird das Projekt Baufinanzierung besser kalkulierbar. 

Ein Nachteil des Forward Darlehens entsteht dann, wenn die Zinsen bis zur vollen Inanspruchnahme des Geldes deutlich gesunden sind. In diesem Fall wäre es teurer als eine gewöhnliche Anschlussfinanzierung. Ein nachträglicher Wechsel ist dann nicht mehr möglich, da man sich mit Unterzeichnung des Kreditvertrags langfristig an die Bank bindet. Auch nachträgliche Veränderungen am Vertrag sind nicht möglich. Zudem sollten die Zusatzkosten durch den Forward Aufschlag bedacht werden. 

Unter bestimmten Voraussetzungen kann man auch ein Forward Darlehen kündigen. Dafür müssen allerdings gute Gründe vorgelegt werden. Und auch in diesem Fall ist die Bank nicht verpflichtet, der Kündigung zuzustimmen, denn der Vertrag wurde beidseitig unterzeichnet. Schon gar nicht darf damit gerechnet werden, dass lediglich die Restschuld beglichen werden muss. Vielmehr wird fast immer eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt, wie dies auch bei sonstigen Kreditkündigungen der Fall ist. 

Trotzdem können die folgenden Gründe angeführt und bankseitig anerkannt werden:

• unerwarteter Eingang einer großen Geldsumme 
• Trennung 
• Todesfall 
• Stark gesunkene Zinsen 

Doch gerade der letzte Grund wird häufig nicht akzeptiert, denn es ist ja gerade Sinn des Forward Darlehens, das Zinsniveau langfristig festzulegen. 

Doch es gibt auch Fälle, in denen eine Kündigung durch die Bank kostenlos angenommen werden muss:

• Ablauf der vereinbarten Festzinsbindung 
• Ablauf von zehn Jahren Festzinsbindung (gesetzlich festgelegtes Sonderkündigungsrecht)
• Vor Ablauf der Widerrufsfrist von 14 Tagen

Zwar nicht kostenfrei, aber trotzdem zur Annahme der Kündigung verpflichtet ist die Bank zudem bei einem Verkauf der Immobilie. 

Ein Forward Darlehen Rechner hilft Kunden bei der Entscheidung für oder gegen diese besondere Form der Anschlussfinanzierung. Denn damit können die Kosten berechnet werden, wenn heute ein solches Darlehen abgeschlossen würde. Neben der zu tilgenden Restschuld und dem Objektwert fließt auch die monatliche Rate, die Sollzinsbindung sowie die gewünschte Vorlaufzeit in die Berechnung mit ein.

Bei einer so wichtigen Entscheidung wie der Aufnahme eines Forward Darlehens ist eine umfassende Beratung unverzichtbar. immo-finanzcheck bietet Kunden eine umfassende Expertise rund um die Themen Immobilienfinanzierung. Unsere Beratung erfolgt online durch Telefon und Videochat. Während des gesamten Prozesses, vom ersten Anruf bis zur erfolgreichen Kreditvermittlung stehen unsere erfahrenen Immobilien und Finanzierungsspezialisten jederzeit mit Rat und Tag zur Seite. Nach der Kontaktaufnahme meldet sich immo-finanzcheck.de innerhalb von 24 Stunden zurück, um in einem unverbindlichen Telefonat die ersten wichtigen Fragen auf dem Weg zur Finanzierung zu klären. Als unabhängiger Finanzdienstleister vergleichen wir die Angebote von über 1.000 Banken in Deutschland. 

Fazit: Die niedrigen Zinsen von heute für die Finanzierung von morgen sichern – möglich ist dies mit einem Forward Darlehen. Diese besondere Form der Finanzierung schafft Planungssicherheit und das über Jahre. Doch nicht immer lohnt sich ein solcher Kredit. Zeichnet sich ein sinkendes Zinsniveau ab, ist eine herkömmliche Anschlussfinanzierung vermutlich günstiger. Bei steigenden Bauzinsen hingegen lässt sich mit dem Forward Darlehen mitunter viel Geld sparen.