Sanierungspflicht: Das sollten Sie beim Hauskauf wissen!

Wenn Sie sich für einen Altbau entscheiden, haben Sie eine genau festgelegte Sanierungspflicht – beim Hauskauf ist das vielen nicht bewusst. 

Sanierungspflicht beim Hauskauf – Was bedeutet das?

Wer ein altes, ungedämmtes Haus kauft, hat die Pflicht, bestimmte energetische Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Festgelegt ist die Sanierungspflicht in der Energieeinsparverordnung (EnEV). Werden die Sanierungsmaßnahmen nach dem Hauskauf nicht innerhalb von zwei Jahren umgesetzt, muss mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro gerechnet werden. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie sich in jedem Fall genau darüber informieren, welche Maßnahmen zur energetischen Sanierung erforderlich sind, welche Kosten diese verursachen und welche staatlichen Fördermöglichkeiten es gibt. Ziehen Sie am besten einen Sachverständigen zurate. Aufschlussreich ist auch der Energieausweis der Immobilie. Er gibt Auskunft über bereits durchgeführte Sanierungen und über den tatsächlichen Energieverbrauch des Gebäudes.

Welche Sanierungspflichten bestehen konkret?

Die in der EnEV formulierten Sanierungspflichten beziehen sich in erster Linie auf die Dachdämmung, Fassadendämmung und Heizung. Mit Sanierungsmaßnahmen in diesen Bereichen lässt sich am meisten Energie einsparen. Die Umwelt wird entlastet und zugleich werden Energiekosten deutlich reduziert.

Sanierungspflicht Dachdämmung:

Laut EnEV hat der Hauskäufer die Pflicht, das Dach des Altbaus zu dämmen oder alternativ dazu die oberste Geschossdecke. Ist die Dämmung ausgeführt, darf der Wärmedurchgangskoeffizient nicht über 0,24 Watt pro Quadratmeter und Grad Kelvin liegen. Eine Ausnahme gibt es: Ist der Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 in dem Haus erfüllt, besteht die Pflicht zur Dachdämmung nicht. Der neue Eigentümer muss in diesem Fall keine Sanierungsmaßnahmen durchführen. Ob das Gebäude der DIN-Vorschrift entspricht, sollte von einem Sachverständigen geprüft werden.

Sanierungspflicht Fassadendämmung:

Die Fassadendämmung ist beim Hauskauf nicht verpflichtend. Möchten Sie diese zum Beispiel im Rahmen von Renovierungsarbeiten vornehmen, müssen Sie sich allerdings an die Vorgaben der EnEV halten. Am effektivsten dämmen Sie die Fassade von außen. So entstehen die geringsten Wärmeverluste. Ist eine Außendämmung nicht möglich, zum Beispiel, weil das Gebäude äußerlich nicht verändert werden darf, besteht die Möglichkeit von innen zu dämmen. Auch mit einer Innendämmung können Sie deutlich an Energie sparen und die Heizkosten senken.

Sanierungspflicht Heizung:

Beim Hauskauf müssen Sie ebenfalls darauf achten, ob der Heizkessel ausgetauscht werden muss. Denn auch dazu macht die EnEV konkrete Vorgaben: Sie haben die Pflicht, die Heizung zu erneuern, wenn der Heizkessel vor Ende des Jahres 1984 eingebaut wurde. Heizkessel, die ab 1985 installiert wurden, dürfen höchstens 30 Jahre in Betrieb sein. Ist der Heizkessel beim Hauskauf zu alt, müssen Sie ihn als Neueigentümer innerhalb von zwei Jahren austauschen. Die Ausnahme: Sie sind nicht verpflichtet die Heizung zu erneuern, wenn es sich um einen Niedrigtemperatur-Heizkessel, Brennwert-Heizkessel oder eine Heizungsanlagen mit Nennleistung unter vier Kilowatt oder über 400 Kilowatt handelt. Überprüft wird die Heizungsanlage vom Schornsteinfeger.