Mieterhöhung nach Modernisierung – Das sollten Vermieter wissen!

Wer seine vermietete Wohnung modernisiert, kann die Kosten teilweise auf den Mieter umlegen. Erfahren Sie hier, wann die Mieterhöhung nach einer Modernisierung erlaubt ist und welche Regeln dabei zu beachten sind.

Wann ist eine Mieterhöhung nach der Modernisierung möglich?

Nicht jede bauliche Veränderung der Mietwohnung gilt vor dem Gesetz automatisch als Modernisierung. Entsprechend ist eine Mieterhöhung nur dann möglich, wenn die Modernisierungsmaßnahme den gesetzlichen Anforderungen entspricht: Sie muss entweder den Gebrauchs- oder Wohnwert der Räume verbessern oder nachhaltig dazu beitragen, Energie bzw. Wasser zu sparen. Nur dann darf der Vermieter die Kosten der Modernisierung auf die Mieter umlegen. Handelt es sich bei der Maßnahme um eine Reparatur oder Instandhaltung, darf er die Miete nicht erhöhen. Schließlich kommt er mit diesen Arbeiten lediglich seiner Pflicht nach, die Wohnung so zu erhalten, wie er sie ursprünglich vermietet hat.

Welche Modernisierungskosten kann ich als Vermieter auf die Mieter umlegen?

Der Vermieter darf zum Beispiel Maßnahmen für einen verbesserten Schallschutz, den Einbau eines Fahrstuhls oder den Anbau eines Balkons auf die Mieter umlegen. Mit diesen Maßnahmen trägt er zur Verbesserung des Gebrauchs- oder Wohnwertes der Mietwohnung bei. Eine Mieterhöhung ist ebenfalls bei energetischer Sanierung erlaubt. Umlagefähig sind alle Maßnahmen wie die Wärmedämmung, die Modernisierung der Fenster oder der Heizung sowie der Einbau einer Solaranlage. Auch wenn der Vermieter Wasserzähler installiert, darf er eine Mieterhöhung vornehmen. Denn damit trägt er nachhaltig dazu bei, Wasser einzusparen.

Wie viel Mieterhöhung ist nach der Modernisierung erlaubt?

Nach Abschluss der Modernisierung kann der Vermieter elf Prozent der Modernisierungskosten dauerhaft auf die Jahresmiete umlegen. Hat er öffentliche Fördermittel erhalten, darf er diese bei der Berechnung der Umlage nicht berücksichtigen. Anders als bei der regulären Mieterhöhung ist bei der Modernisierungsumlage die Miete nicht durch Mietspiegel und Kappungsgrenze begrenzt. Allerdings darf die Miete nach Umlage der Modernisierung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 20 Prozent übersteigen. Außerdem darf der Vermieter die erhöhte Miete so lange nicht regulär erhöhen, bis die örtliche Vergleichsmiete wieder über der aktuellen Miete liegt. 

Muss die Mieterhöhung nach der Modernisierung angekündigt werden?

Möchte der Vermieter die Miete nach der Modernisierung erhöhen, muss er seinen Mieter schriftlich darüber informieren. In diesem Schreiben hat er die gesamten Kosten zu benennen und nachvollziehbar einzeln darzulegen. Zu zahlen ist die erhöhte Miete ab dem dritten Monat nach Bekanntmachung, vorausgesetzt, die Arbeiten sind dann abgeschlossen.