Immobilienrechtliche Grundbegriffe

Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung stellt sicher, dass der Käufer einer Immobilie nach Zahlung des Kaufpreises als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird. Sie schützt den Käufer davor, dass die Immobilie noch ein weiteres Mal verkauft oder zum Beispiel durch eine Hypothek belastet wird. Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Ist der Kaufpreis gezahlt, erfolgt der Eintrag des neuen Eigentümers ins Grundbuch und die Auflassungsvormerkung wird gelöscht.

Wichtig: Bis zum Eintrag ins Grundbuch kann einige Zeit vergehen. Den Kaufpreis sollten Sie deshalb erst zahlen, wenn die Auflassungsvormerkung tatsächlich erfolgt ist. Achten Sie auf eine entsprechende Vereinbarung in Ihrem Kaufvertrag.

 

 

Erbbaurecht

Das Erbbaurecht gestattet seinem Inhaber, auf einem fremden Grundstück ein eigenes Haus zu bauen. Dieses Recht wird selten von Privatpersonen, sondern hauptsächlich von Städten und Gemeinden erteilt. Das Erbbaurecht ermöglicht somit den Hausbau ohne den Kauf eines oft teuren Grundstücks, ist jedoch zeitlich befristet. Bei Eigenheimen wird meist eine Dauer von 99 Jahren vereinbart. Während der gesamten Laufzeit ist das Recht vererbbar und kann auch belastet werden. Es erfolgt eine entsprechende Eintragung im Grundbuch. Für die Nutzung von Grund und Boden muss für den gesamten Zeitraum ein frei verhandelbarer Erbbauzins gezahlt werden, der je nach Vertragsvereinbarung angepasst werden kann. Die Zinsen können sich im Laufe der Zeit sogar erhöhen. Bevor Sie sich für den Hausbau nach Erbbaurecht entscheiden, sollten Sie daher alle Vor- und Nachteile gegenüber einem Grundstückskauf sorgfältig gegeneinander abwägen – vor allem, wenn Sie Ihr Haus über einen langen Zeitraum nutzen möchten.

 

 

Grundbuch

Im Grundbuch sind die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken dokumentiert. Es gibt Auskunft über den bzw. die Besitzer, die Größe des Grundstücks und gegebenenfalls dessen Lasten. Geführt wird es vom Grundbuchamt des Amtsgerichts. Jeder, der dem Grundbuchamt ein „berechtigtes Interesse“ darlegen kann, darf das Grundbuch einsehen. Potenziellen Käufern und Mietern ist die Einsicht damit erlaubt. Für jedes private Grundstück ist im Grundbuch ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Dieses enthält ein Bestandsverzeichnis mit Details zu Lage, Größe und Nutzungsart des Grundstücks. Die Einteilung nach Gemarkung, Flur und Flurstück entspricht dabei den Bezeichnungen im Kataster. Das Grundbuchblatt ist in drei Abteilungen eingeteilt

  • Abteilung I
  • An dieser Stelle werden der Eigentümer und die Grundlage für seine Eintragung genannt (z. B. Auflassung oder Erbfolge).
  • Abteilung II
  • Sie enthält alle Lasten und Beschränkungen, die nicht der dritten Abteilung angehören: Auflassungsvormerkungen, Grunddienstbarkeiten, Dauerwohn- und Nutzungsrechte, Vorverkaufsrechte, Reallasten, Nießbrauch, Zwangsversteigerungsvermerke
  • Abteilung III
  • Hier werden mögliche Grundpfandrechte wie Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden eingetragen.

In der zweiten und dritten Abteilung des Grundbuchs werden die Eintragungen in der Reihenfolge des jeweiligen Antragseingangs aufgeführt. Jedem Eintrag wird ein bestimmter Rang zugewiesen, der den Wert bzw. die Sicherheit eines Rechts festlegt. Die Rangordnung der Grundbuchrechte bestimmt zum Beispiel darüber, welche Hypothekenforderung im Rahmen einer Zwangsversteigerung zuerst befriedigt wird.

Grunddienstbarkeiten

Die Grunddienstbarkeit stellt die Belastung eines Grundstücks zugunsten eines anderen Grundstücks dar. Sie kommt dann zum Tragen, wenn sich zum Beispiel ein Grundstück nur über das Nachbargrundstück erreichen lässt. Das Recht, das Nachbargrundstück zu überqueren, wird als Grunddienstbarkeit in Abteilung II im Grundbuch des Nachbarn eingetragen. Es darf nicht verweigert werden. Auch bei einem Eigentümerwechsel bleibt die Grunddienstbarkeit weiter gültig. Unterschieden wird zwischen Benutzungsdienstbarkeiten und Unterlassungsdienstbarkeiten.

Beispiele für Benutzungsdienstbarkeiten:

  • Wegerechte
  • Weiderechte
  • Führung von Leitungen und Rohren

Beispiele für Unterlassungsdienstbarkeiten:

  • Bauverbot auf dem betroffenen Grundstück
  • Verbot zum Bau von mehrgeschossigen Bauten (nur einstöckig)

Grundschuld

Die Grundschuld gehört zu den Grundpfandrechten und dient den Banken zur Absicherung ihrer Hypothekendarlehen.Bei der Immobilienfinanzierung ist der Eintrag einer Grundschuld ins Grundbuch heute die wichtigste Form der Absicherung. Je nach Höhe der Restschuld kann die Bank im Falle ausbleibender monatlicher Raten im äußersten Fall die Versteigerung der gesamten Immobilie verlangen. Das seit dem 19. August 2008 geltende Risikobegrenzungsgesetz verpflichtet Kreditinstitute allerdings, ihre Darlehensnehmer umfassender über ihre Rechte im Hinblick auf die Zwangsversteigerung und den Verkauf von Forderungen an Dritte zu informieren. Grundsätzlich gilt: Kreditnehmer, die ihr Darlehen vertragsgemäß bedienen, sind rechtlich vor dem Verkauf ihres Darlehens geschützt.

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Kaufvertrag

Beim Verkauf von Immobilien und Grundstücken ist in Deutschland die Mitwirkung eines Notars gesetzlich vorgeschrieben. Er ist zur Neutralität verpflichtet und beurkundet den Kaufvertrag.

Notare sind verpflichtet, den Vertragspartnern den Vertragstext mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung zukommen zu lassen. Nehmen Sie sich ausreichend Zeit, um den Vertrag bereits vor Ihrem Notartermin Punkt für Punkt durchzugehen!

Der Notar klärt Käufer und Verkäufer über die Vertragsmodalitäten auf und gewährleistet den rechtssicheren Übergang der Immobilie. Seine Gebühren richten sich nach dem seit dem 1. August 2013 geltenden Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die Höhe der Notarkosten hängt vom Gesamtpreis der Immobilie ab.

Wichtige Bestandteile des Kaufvertrags:

  • Name des Käufers und Verkäufers
  • Bezeichnung des Kaufgegenstandes (u.a. Adresse und Größe des Gründstücks, ggf. Übernahme von Hypotheken)
  • Kaufpreis und Fälligkeitsdatum
  • Stichtag der Übergabe
  • Auflassungserklärung (Einigung des Verkäufers und des Käufers über die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück)
  • ggf. Vor- und Wiederkaufsrechte
  • ggf. langfristige Forderungen wie Renten und Erbbauzinsen
  • Beantragung Auflassungsvormerkung

 

Das Grundstück geht erst mit dem Eintrag ins Grundbuch auf seinen neuen Besitzer über. Der Notar reicht dazu einen Antrag auf Eigentumsumschreibung sowie alle erforderlichen Schriftstücke beim Grundbuchamt ein. Zu den Unterlagen zählen die Unbedenklichkeitsbescheinigung und – falls das Grundstück belastet ist – die Löschungsbewilligungen. Bis der Eintrag ins Grundbuch erfolgt ist, kann einige Zeit vergehen. Die vertraglich vereinbarte Auflassungsvormerkung sichert den Käufer währenddessen ab.

Nießbrauch

 

Um Nießbrauch handelt es sich, wenn nicht der Eigentümer, sondern ein anderer von einer Immobilie profitiert. So können beispielsweise Eltern schon zu Lebzeiten ihrem Kind ein Haus als Eigentum übereignen, jedoch als Nießbrauchsberechtigte weiterhin darin wohnen und/oder über etwaige Mieteinnahme verfügen . Dieses Nießbrauchsrecht muss notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

 

Mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt das Finanzamt, dass der Immobilienkäufer die Grunderwerbssteuer bezahlt hat. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird in der Regel vom Notar beim Grundbuchamt eingereicht. Sie ist Voraussetzung dafür, dass der neue Eigentümer der Immobilie ins Grundbuch eingetragen werden kann. Sie verhindert überdies, dass der Käufer mit etwaigen Steuerschulden des Verkäufers belastet wird

Vorkaufsrecht

 

Das Vorkaufsrecht räumt dem Vorkaufsberechtigten die Möglichkeit ein, den zwischen dem Verkäufer des Hauses und einem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrag zu „übernehmen“. Das heißt: Hat der Verkäufer mit einem Dritten einen Kaufvertrag über die Immobilie abgeschlossen, muss er den Vorkaufsberechtigten unverzüglich darüber informieren. Dieser kann sofort von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen und die Immobilie erwerben. Für den Kaufvertrag gelten dann die Bedingungen, die der Verkäufer mit dem Dritten ausgehandelt hat. Der Vorkaufsverpflichtete macht dann gegenüber dem Dritten von dem bei Vertragsabschluss vertraglich festgelegten Rücktrittsrecht Gebrauch. Handelt es sich wie im vorgenannten Fall um ein vertragliches Vorkaufsrecht, wird dieses in der Abteilung II des Grundbuchs vermerkt. Gesetzliche Vorkaufsrechte – wie sie Gemeinden ausüben können – regelt das Baugesetzbuch.