Umfinanzierung Immobilie: So holen Sie das Beste für sich heraus

Die Umfinanzierung einer Immobilie/eines Hauses ermöglicht es Kunden, auch nach Ablauf der Festzinsphase attraktive Finanzierungsmöglichkeiten in Anspruch zu nehmen. 

• Bei einer Umfinanzierung wird ein bestehender Kredit durch einen neuen abgelöst. Deswegen spricht man häufig auch von einer Umschuldung, wobei es durchaus Unterschiede in den Begrifflichkeiten gibt. Eine Umfinanzierung wird meist im Rahmen einer Baufinanzierung in Anspruch genommen. 
• Möglich ist eine Umfinanzierung sowohl bei der bisherigen Bank als auch bei einem anderen Anbieter. Eine erneute Bonitätsprüfung ist praktisch immer nötig. 
• Meistens erfolgt die Umfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist. In manchen Fällen kann sie auch zuvor sinnvoll sein. Die kreditgebende Bank muss einer vorzeitigen Ablösung allerdings nicht zustimmen, zudem kann sie eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. 

Zunächst stellt sich die Frage: Was ist eine Umfinanzierung überhaupt? Im Rahmen einer Umfinanzierung löst der Kreditnehmer ein bestehendes Darlehen durch einen neuen Kredit ab. Das bedeutet, die zum Zeitpunkt der Umfinanzierung bestehende Restschuld aus dem alten Kredit wird durch Aufnahme einer neuen Finanzierung getilgt. Die Umfinanzierung eines Hauses/einer Immobilie wird besonders häufig in Anspruch genommen, doch können auch andere Finanzierungsformen wie ein Konsumenten- oder ein Autodarlehen umfinanziert werden. 

In der Regel erfolgt die Umfinanzierung nach Ablauf der Festzinsbindung – seltener auch bereits vorher. Sie kann bei der bisherigen Bank vorgenommen werden, jedoch ist auch die Kreditaufnahme durch ein anderes Geldhaus möglich. Dies sollte der Kunde immer von den angebotenen Konditionen abhängig machen. 

Der beste Zeitpunkt hängt zunächst einmal von den Konditionen der Bank, möglichen Alternativen und dem aktuellen Zinsniveau ab. Grundsätzlich gilt der Ablauf der Festzinsphase als guter Zeitpunkt für die Umfinanzierung. Ab wann dies möglich ist, hängt von der individuellen Zinsbindungsphase des alten Kreditvertrages ab. Viele Banken legen eine Festzinsphase von fünf Jahren fest. Hier lohnt es sich nur äußerst selten, diese vorher zu beenden, denn die Bank verlangt in aller Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung, mit der die entgangenen Zinseinnahmen eingenommen werden sollen. 

Allerdings kann der Kunde ein sogenanntes Forward-Darlehen aufnehmen, wenn die Zinsbindung nicht mehr allzu lange andauert. Damit werden bereits heute günstige Kreditzinsen vertraglich festgelegt. Bei längeren Zinsbindungsphasen, z. B. über 15 oder 20 Jahre besteht nach Ablauf von zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht. Ab dann ist eine Umfinanzierung grundsätzlich möglich. Es sollte früh genug geprüft werden, ob und in welcher Art sich eine Umfinanzierung lohnt. 

In einigen Fällen kann auch eine vorzeitige Umfinanzierung des Darlehens für das Haus/die Immobilie lohnend sein. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn die aktuellen Zinsen sehr niedrig sind und ein neues Darlehen großes Sparpotenzial birgt. Allerdings muss die kreditgebende Bank einer vorzeitigen Ablösung des Kredits zustimmen. Eine Verpflichtung hierzu besteht wie weiter oben erwähnt erst nach Ablauf von mindestens zehn Jahren durch das Sonderkündigungsrecht der Kunden. Bei kürzeren Laufzeiten kann das Kreditinstitut auf Einhaltung des Kreditvertrags bestehen, dann ist eine Umfinanzierung vor Ablauf der Zinsbindung nicht möglich. 

Doch auch wenn die Bank zustimmt, muss genau geprüft werden, ob sich der Schritt finanziell wirklich lohnt. Denn dem Kreditgeber geht ein Teil der Kreditzinsen verloren, die er durch eine sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung wieder hereinholt. Diese Gebühr ist bei einer Immobilienfinanzierung oft viel höher als bei anderen Krediten und kann durchaus zehn Prozent der Restschuld betragen. Spezielle Vorfälligkeitsrechner im Internet helfen, die zu erwartenden Kosten zumindest ungefähr zu bestimmen. 

Die Umfinanzierung einer Immobilie bzw. deren Finanzierung erfolgt zunächst mit einer Bestandsaufnahme durch Klärung dieser Fragen:

• Wie hoch ist die Restschuld?
• Wann endet die Zinsbindung des bestehenden Darlehens?
• Gibt es auf dem Markt günstigere Finanzierungen?

Ein umfassender Vergleich ist als Entscheidungsgrundlage besonders wichtig. Denn es stellt sich zudem die Frage, wie die Umfinanzierung konkret gestaltet werden soll. Hierzu stehen grundsätzlich diese Möglichkeiten zur Verfügung:

• Prolongation: Weiterführung des bestehenden Kreditvertrags mit angepassten Zinsen bei der ursprünglichen Bank (wird oft nicht zu den Umfinanzierungen gezählt, denn der alte Kreditvertrag bleibt bestehen). 
• Anschlussfinanzierung: Aufnahme eines neuen Darlehens beim bisherigen Kreditinstitut und Ablösung der alten Finanzierung. 
• Umschuldung: Abschluss eines Kreditvertrags bei einer neue Bank und Ablösung des bisherigen Darlehens beim alten Anbieter. 

Abgesehen von der Prolongation ist in aller Regel eine erneute Bonitätsprüfung erforderlich, schließlich handelt es sich um einen völlig neuen Kredit. Nach Unterzeichnung des Kreditvertrags und Auszahlung der Darlehenssumme wird die Restschuld beglichen und der neuen Kredit läuft zu festgelegten Zinsen weiter. Vom ursprünglichen Kreditgeber wird eine Bescheinigung über die Tilgung aller Schulden in seinem Haus ausgestellt. 

Die Begriffe Umfinanzierung und Umschuldung werden meistens in einem Atemzug genannt und längst nicht immer strikt getrennt. Einige Informationsquellen benutzen beide Worte vollständig synonym. Wie aber bereits im vorherigen Abschnitt angedeutet, gibt es durchaus einen Unterschied. Allerdings existieren auch in der Fachliteratur nicht immer einheitliche Definitionen. Am häufigsten wird das Wort Umfinanzierung als Überbegriff für die Tilgung bestehender Schulden durch einen neuen Kredit verwendet. 

Eine Umschuldung hingegen liegt vor, wenn einer oder mehrere alte Darlehen im Rahmen einer Finanzierung durch eine neue Bank zusammengefasst bzw. abgelöst werden. Wird der neue Kredit hingegen durch den bisherigen Anbieter ausgegeben, handelt es sich um eine Anschlussfinanzierung. Nach dieser (ebenfalls nicht eindeutigen) Unterscheidung wäre eine Umschuldung eine Art der Umfinanzierung, eine Umfinanzierung aber nicht zwangsläufig eine Umschuldung. 

Wie bereits weiter oben thematisiert, unterscheiden sich die Möglichkeiten der Umfinanzierungen bei unterschiedlichen Zinsbindungen. Im Mittelpunkt der Frage nach dem richtigen Modell stehen die Zinsen. Endet die Zinsbindung in mehr als fünf Jahren, lohnt eine Umfinanzierung nur in Ausnahmefällen. Die Bank muss der Ablösung zustimmen und die Vorfälligkeitsentschädigung darf nicht so hoch sein, dass sie den Effekt der Umfinanzierung zunichtemacht. Sollte das Ende der Zinsbindungsphase weniger als fünf, aber mehr als ein Jahr entfernt liegen, lohnt sich gegebenenfalls ein Forwarddarlehen. Dabei werden die aktuellen Zinsen „eingefroren“, sodass der Kunde unabhängig von der weiteren Entwicklung des Zinsniveaus ist und das neue Darlehen später zu den vereinbarten Konditionen aufnehmen kann. 

Endet die Festzinsphase in weniger als einem Jahr, sollten Angebote diverser Geldhäuser verglichen und mit der eigenen Bank verhandelt werden. Spätestens drei Monate vor Ablauf erhält der Kunde von seiner Bank ohnehin ein Angebot, doch bis dahin sollte man sich bereits einen Überblick verschafft haben. Läuft die Zinsbindung hingegen bereits länger als zehn Jahre, hat der Kunde das Recht, diese vorzeitig zu kündigen, sofern dies als sinnvoll erachtet wird. 

Eine Umfinanzierung hat Vor- und Nachteile. Der größte Vorteil ist natürlich die Planungssicherheit, denn mit einer Umfinanzierung erfolgt auch wieder eine jahrelange Festzinsphase. Damit lässt sich im Idealfall viel Geld sparen und somit das monatliche Budget schonen. Im Falle einer Umschuldung lassen sich zudem mehrere Kredite in einem zusammenfassen. Das Ergebnis ist eine bessere Übersichtlichkeit durch eine einzige Rate, die zudem meist günstiger ausfällt als mehrere parallele Rückzahlungen. Auch die Bonität kann sich verbessern, denn ein Kredit wird meist besser bewertet als mehrere. 

Doch es gilt auch die Nachteile zu beachten: So kann wie erwähnt eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Auch muss sich der Kunde erneut einer Bonitätsprüfung unterziehen und die Bereitstellung des neuen Kredits bringt einen gewissen bürokratischen Aufwand sowie Gebühren mit sich.

Um optimal vorbereitet zu sein, lohnt die Nutzung einer Checkliste mit den folgenden Tipps:

• Bestandsaufnahme: Wie hoch ist die Restschuld und wann endet die Festzinsphase?
• Wünsche und Bedarf an die neue Finanzierung festhalten 
• Angebote bei verschiedenen Banken einholen und intensiv miteinander vergleichen 
• Mit der eigenen Bank in Kontakt treten und Optionen prüfen (Prolongation, Anschlussfinanzierung, Forward-Darlehen)
• Entscheidung treffen, ob mit der alten oder einer neuen Bank umfinanziert werden soll 
• Unterlagen zur Bonitätsprüfung einreichen 
• Kreditvertrag unterschreiben 

Die Umfinanzierung sollte sorgfältig geplant werden. Eine fundierte Beratung durch Experten ist unverzichtbar, denn allzu leicht verirrt man sich im „Dickicht“ von Angeboten und Regeln. immo-finanzcheck.de bietet als unabhängiger Finanzdienstleister eine fundierte Beratung durch erfahrene Immobilien- und Finanzierungsspezialisten. Dabei brauchen die Kunden nicht bei uns vor Ort zu sein, denn wir setzen auf eine bequeme Onlineberatung durch Telefon und Videochat. 

Nach der Kontaktaufnahme durch den Kunden meldet sich immo-finanzcheck innerhalb von 24 Stunden zurück. In einem unverbindlichen Erstgespräch werden die ersten wichtigen Fragen geklärt. Und weil Vertrauen besonders wichtig ist, steht unseren Kunden während des gesamten Prozesses ein persönlicher Ansprechpartner zur Verfügung, der in allen Fragen rund um das Thema Umfinanzierung berät und beim Vergleich der Angebote unterstützt. Um die jeweils beste Option zu finden, vergleicht immo-finanzcheck.de die Angebote von über 1.000 Banken in Deutschland

Fazit: Eine Umfinanzierung lohnt sich besonders dann, wenn das Ende der Zinsbindung naht. Sie bedeutet Planungssicherheit, denn im Rahmen des neuen Kreditvertrags wird erneut eine Festzinsphase über viele Jahre festgelegt. Im Rahmen der Anschlussfinanzierung ist ein Verbleib beim bisherigen Kreditgeber ebenso möglich wie ein Bankwechsel (Umschuldung). 

Richtig geplant, kann die Umfinanzierung die monatlichen Belastungen durch die Kredittilgung erheblich reduzieren und über Jahre mehr finanziellen Spielraum bieten. Eine Umfinanzierung während einer laufenden Zinsbindung lohnt nur in Ausnahmefällen, kostet sie doch eine Vorfälligkeitsentschädigung und ist auch nicht immer möglich. Eine gute Planung ist alles, das gilt auch für das Thema Umfinanzierung.