Mit Immobilien als Kapitalanlage die Steuerlast senken

Als Kapitalanleger können Sie die Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen und reduzieren so Ihre Steuerlast. Zu den Werbungskosten zählen die gesamten Schuldzinsen, die Erhaltungs- und Verwaltungskosten sowie die Abschreibungen für die Immobilie.

Vermieter können zum Beispiel die Kosten für ihr Darlehen als Werbungskosten von ihrem zu versteuernden Einkommen absetzen. Im Anschaffungsjahr lassen sich unter anderem das Disagio, die Notar- und Gerichtskosten für die Bestellung von Grundpfandrechten, Bereitstellungs- und Bauzeitzinsen und Bearbeitungsgebühren absetzen. Später wirken sich beispielsweise folgende Kostenfaktoren vorteilhaft auf die Steuerlast aus:

  • Darlehenszinsen (Schuldzinsen)
  • Gebühren für die Kontoführung
  • Grundsteuer
  • Beiträge für Sach- und Haftpflichtversicherungen
  • Erhaltungsaufwendungen
  • Betriebskosten
  • Verwaltungskosten

Anschaffungs- und Herstellungskosten abschreiben

Wer eine steuerlich in seinem Privatvermögen geführte Immobilie besitzt und diese vermietet oder verpachtet, kann entsprechend nachweisbare Anschaffungs- und Herstellungskosten abschreiben. Diese Abschreibungsmöglichkeit betrifft ausschließlich die Gebäudekosten. Die Kosten für das Grundstück lassen sich nicht abschreiben. Nehmen Sie am besten beide Posten getrennt in Ihren Kaufvertrag auf. Sollte hingegen im Kaufvertrag nur ein Gesamtpreis ausgewiesen werden, ermittelt das Finanzamt den Preis, der auf das Gebäude entfällt. 

Absetzung für Abnutzung (AfA)

Das Alter einer Immobilie entscheidet darüber, wie viel der Vermieter für die sogenannte Abnutzung absetzen kann. Ist das Haus nach 1924 fertiggestellt worden, kann der Vermieter 2,0 Prozent des Brutto-Gesamtpreises pro Jahr von der Steuer absetzen. Diese Abschreibung kann er über eine Nutzungsdauer von 50 Jahren geltend machen. Ist die Immobilie vor 1925 fertiggestellt worden, gilt ein jährlicher Abschreibungssatz von 2,5 Prozent über höchstens 40 Jahre. Auch die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer oder Notar- und Grundbuchkosten lassen sich abschreiben.

Denkmalgeschützte Wohnimmobilien

Wer eine denkmalgeschützte Immobilie oder ein Gebäude in einem Sanierungsgebiet bzw. städtebaulichen Entwicklungsbereich besitzt oder erwirbt, profitiert von einer höheren Steuerentlastung. Die Sanierungskosten können über zwölf Jahre verteilt abgeschrieben werden – im Herstellungsjahr und in den folgenden sieben Jahren mit jeweils bis zu neun Prozent, in den vier darauffolgenden Jahren mit jeweils bis zu sieben Prozent. Wird die Immobilie selbst genutzt, können die denkmalrelevanten Kosten über zehn Jahre mit neun Prozent geltend gemacht werden.

Reparaturen und Instandhaltung als Werbungskosten absetzen

Kosten für Reparaturen und Instandhaltung seiner Immobilie kann der Vermieter als Werbungskosten absetzen – entweder auf einen Schlag oder regelmäßig verteilt über einen Zeitraum von fünf Jahren. In den ersten drei Jahren nach Kauf der Immobilie dürfen die Kosten allerdings höchstens 15 Prozent der Kosten des Gebäudes ausmachen. Liegen sie darüber, gelten sie als Herstellungskosten. Das Finanzamt berücksichtigt diese Kosten dann lediglich mit einer längeren Abschreibung über maximal 50 Jahre.

Unsere Empfehlung: Vereinbaren Sie einen Termin bei Ihrem Steuer- und Rechtsberater, bevor Sie sich für eine Immobilie als Kapitalanlage entscheiden. Er informiert Sie darüber, mit welchen steuerlichen Vorteilen Sie auf Grundlage der aktuellen Gesetzeslage im Einzelnen rechnen können.